Elamispindade turul on tehingute arv aastases võrdluses kasvanud kuus kuud järjest

Arco Vara kinnisvaraanalüütik ja kutseline hindaja Mihkel Eliste märgib, et elamispindade turul on tehingute arv aastases võrdluses kasvanud kuus kuud järjest, veebruaris andsid tooni uusehitised.

2025. aasta veebruaris tehti Eesti korteriturul kokku 1528 ostu-müügitehingut, mis oli 4,3 protsenti vähem kui jaanuaris, kuid 1,6 protsenti rohkem kui aasta tagasi samal ajal. Tehingute arvu kasv on püsinud võrreldes eelmise aastaga juba kuus kuud järjest, viidates sellele, et uus kasvutsükkel on püsivalt alanud.

Eestis müüdi veebruaris 298 eluhoonetega hoonestatud maad, peamiselt üksikelamuid ja suvilaid, mis on 16 protsenti rohkem kui aasta tagasi. Ka nende tehingute arv on kuue kuu jooksul järjepidevalt suurenenud, samas kui korteriturul on kasv olnud vähem märgatav. Eliste selgitas, et see on suuresti seotud Eesti demograafiliste teguritega, mis soosivad üksikelamute ostu.

Elamispindade hinnad võivad lähitulevikus tõusta

Turul valitseb endiselt suur pakkumismaht, kuid võrreldes eelmise aastaga ei ole see ulatuslikult suurenenud. Pakkumiste arvu tipptase võib olla juba 2024. aasta keskpaiku saavutatud. Eliste sõnul viitab piiratud edasine pakkumismahu kasv sellele, et elamispindade hinnad võivad lähitulevikus tõusta. Pakkumishindade dünaamika on viimasel ajal näidanud, et korterite hinnad on veebruaris keskmiselt ühe protsendi võrra ja üksikelamute hinnad ligi kolme protsendi võrra kõrgemal kui eelmise aasta veebruaris.

Kui laenuraha muutub odavamaks ja tarbijakäitumine muutub positiivsemaks koos majanduskasvu tsükliga, siis võib oodata kinnisvaraturul ostuhuvi laienemist. Uue hinnatõusu tsüklit võiks prognoosida peamiselt 2025. aasta teisest poolest, algusega järelturult, kus elamispinnad on laiemale ostjaskonnale kergemini kättesaadavad.

Kuigi Eesti korteriturul kasvas mediaanhind veebruaris aastases võrdluses 6,5 protsenti, oli see suuresti tingitud uute korterite suurest osakaalust tehingutes. Sarnane trend on täheldatav ka elamute turul, kus aritmeetiline keskmine hind tõusis veebruaris 33 protsenti, kuna turul on müüdud kõrgema hinnaga varasid.

Väikelinnade korteriturgudel on saavutatud hinnarekordeid

Eliste sõnul on turul kaks erinevat tendentsi. Ühelt poolt on hulk inimesi, kelle kindlustunne on madal ja kes ei suuda kinnisvaraturul tehinguid teha. Teiselt poolt on hulk ostjaid, kes on oma edasilükatud ostuotsuseid lõpuks teinud ja soetanud kõrgemahinnalisi varasid. See on eriti märgatav väikelinnade korteriturgudel, kus viimase kuue kuu jooksul on saavutatud uusi hinnarekordeid, eriti uute korterite osas. Vanema elamufondi hinnad on siiski languses, eriti 2024. aasta algusega võrreldes.

Ehitushindade kasvuga arvestades prognoosib Eliste uute korterite hindade mõõdukat kasvu. Samuti on linnades võimalikud veel soodustused uute korterite osas, kuid 2026. aastaks ei pruugi tingimused enam ostjatele nii soodsad olla.

Arendustegevus on laienenud väljaspool suuri linnu, nagu Tallinn, Tartu ja Pärnu. Kuid Eliste sõnul püsib Tallinna turu kasv tugevana, mis viitab sellele, et ääremaastumine jätkub. Väikelinnades ja nendes asuvates alevikes on arendustegevus 2025–2026 aktiivne, kuid Ida-Virumaal on majanduslikud ja sotsiaalsed probleemid, mis ei pruugi arendustegevuse kaudu lahendatud saada.

Arendusprojekte on palju juurde tulnud

Kinnisvaraturul on palju arendusprojekte, mille ettevalmistused on tehtud, kuid kus ehitustööd pole veel alanud. Seda võib seostada üleüldise turuaktiivsuse vähenemise, kindlustunde puudumise või vähese nõudlusega elamispindade järele. Kui turukonjunktuur paraneb, on Eliste sõnul siiski ebatõenäoline, et uus elamispindade defitsiit tekib, nagu seda juhtus 2021. aastal.

Kes otsib võimalusi spekulatiivsel eesmärgil (soovib võlaõiguslikke lepinguid edasimüügiks soetada), peaks sellel ja järgmisel aastal ehk pigem vaatama suurema riskiga, kuid paralleelselt väiksema konkurentsiga turupiirkondade, eeskätt Eesti väikelinnade või ka Harju-, Tartu- ja Pärnumaal paiknevate alevike poole. Eestis jäi elamispindade tehingute arv 2024. aastal pikaajalise keskmise taseme juurde.

2025. aasta toob täiendavalt intressimäärade alanemise ja majanduskasvu tsükli alguse, selle kõrval on oodata ka tööpuuduse mõningast vähenemist. Sellised muutused küll mõjuvad pikaajaliselt elamispindade turule positiivselt, kuid arvestades, et kinnisvaraturg üldiselt oli ka majanduslanguse perioodi vältel võrdlemisi edukas, ei too paranev majanduslik konjunktuur siiski veel kinnisvaraturule kuigi ulatuslikke positiivseid muutusi. Eliste lisas, et ettevõtete poolt hilisemaks lükatud investeeringute taaskordset realiseerimist võib oodata suuremalt, millele on viidanud ka 2024. aasta lõpust järsult kasvanud juriidiliste isikute poolne laenunõudlus.