Suur pingerida: eramute hinnad on enim kasvanud Põltsamaal

Kinnisvaraportaal City24.ee võrdles maa- ja ruumiameti andmebaasi eramute ostu-müügitehinguid aastatel 2016–2025 ning koostas pingerea, mis näitab, et enim on eramud kallinenud Põltsamaal.

Kõige suurema protsentuaalse hinnakasvu on teinud väikelinnad, mida veel kümnend tagasi paljud investorid ja koduotsijad kaardilt maha kriipsutasid. Tallinna ja Tartu eramute turuväärtus on küll absoluutnumbrites endiselt ülekaalukalt kõrgeim, kuid protsentuaalses kasvus jäävad nad üllatuslikult pingerea teise poolde.

„Viimase kümnendi suurim muutus ei ole mitte hinnatõus ise, vaid see, kus see toimus. Kui varem vaatas investor ja koduostja eeskätt Tallinna ja Tartut, siis täna otsitakse väärtust regionaalsetes keskustes. Madal sisenemishind, parem elukeskkond ja kaugtöö on muutnud väikelinnad reaalseks alternatiiviks. Järgmise viie aasta võtmeküsimus on taristu – seal, kus see paraneb, püsib ka hinnakasv,“ kommenteeris City24.ee portaalijuht Karin Noppel-Kokerov.

Põltsamaa eramute ruutmeetri hind on kümne aastaga tõusnud 221 protsenti – see on pingerea absoluutne liider. Ometi oli sealne ruutmeetri hind 2025. aastal 739 eurot, mis jääb oluliselt alla Tallinna 2470 eurole.

Sarnane muster kordub mitmel pool mujal, näiteks Valgas, Jõgeval ja Türi on kõik näidanud muljetavaldavat protsentuaalset kasvu, kuid nende absoluutne hinnatase on endiselt taskukohane.

Esiteks viitab see madalale lähtebaasile. Kui kümnend tagasi maksis Põltsamaal eramaja ruutmeeter umbes 230 eurot, tõi iga nõudluse kasv kaasa suure protsentuaalse hüppe. Teiseks peegeldab see laiemat ühiskondlikku muutust: kaugtöö levik, kiire interneti kättesaadavus ka maapiirkondades ning kasvav soov elada rohelisemas ja rahulikumas keskkonnas on toonud ostjaid piirkondadesse, kus kümme aastat tagasi elamukinnisvara vastu huvi praktiliselt puudus.

Kolmandaks on paljud väikelinnade eramajad läbinud energiatõhususe investeeringuid – soojustamine, uued küttesüsteemid, päikesepaneelid –, mis on tõstnud nende turuväärtust märkimisväärselt.

„Kui vaadata pingerea ülemist otsa, siis on seal mitmeid linnu, mis on viimastel aastatel saanud uue taristu – olgu selleks kiirem internetiühendus, uuenenud koolivõrk või paremad teeühendused. Samas näitab pingerea alumine ots, et ainuüksi madal hind ei taga kasvu – vaja on ka elanikkonda, tööturgu ja teenuseid,“ ütles Noppel-Kokerov.

Eraldi väärib tähelepanu kolmik, kus protsentuaalne kasv on kõrge ja absoluuthind samuti juba arvestatav. Need on Põlva, Rakvere ja Elva, mis pakuvad head elukvaliteeti koos mõistliku hinnaga. Elva on siin eriline juhtum – Tartu lähedus, looduskaunis asukoht ja aktiivne kogukond on teinud sellest ühe ihaldusväärsema elukoha Lõuna-Eestis.

Viljandi, Kuressaare, Haapsalu ja Kärdla aga esindavad niinimetatud kuldset keskteed: hinnakasv on olnud jõuline, kuid mitte üle kuumenenud ja absoluuthind peegeldab tõelist turuväärtust. Need on linnad, mida iseloomustab tugev identiteet, turism, aktiivne kultuurielu ja hea elukeskkond.

Kuressaare ja Haapsalu puhul mängib olulist rolli ka niinimetatud teise kodu nõudlus – suvekodud, pensionipõlve elupaigad ja ka Airbnb-üürikorterite laine on hindu üles vedanud. Viljandi on kultuuripealinna kuvandiga endale meelitanud nii loovtöötajaid kui ka noori peresid, kes hindavad väikelinna elustiili. Kärdla on Hiiumaa ainukese linnana ainulaadne näide, kus piiratud pakkumine ja kasvav huvi saareelu vastu on hindu püsivalt tõstnud.

Tallinn, Tartu ja Pärnu jäävad protsentuaalses kasvus pingerea alumisse poolde. See ei tähenda aga, et nende turg oleks nõrk – vastupidi, tegu on küpse turuga, kus hinnad olid juba kümnend tagasi kõrged, nõudlus on stabiilne ning valik lai. Tallinna 2470 eurot ruutmeetri kohta tähendab, et 150-ruutmeetrise eramaja turuhind on keskmiselt ligi 370 000 eurot – summa, mis väikelinnades ostaks mitu maja.

Pärnu on suurtest linnadest siiski suhteliselt tugevam kasvaja, mida toetab kuurortlinna kuvand, suvehooaja nõudlus ning viimastel aastatel paranenud aastaringne infrastruktuur. Tartu ja Tallinna vahel on hinnavahe endiselt märkimisväärne – ligi 755 eurot ruutmeetri kohta –, mis peegeldab pealinna staatust riigi majandusmootori ja tööturusõlmena.

Tallinna lähedastest linnadest väärib eraldi mainimist Maardu, kus ruutmeetri hind on juba 1777 eurot – rohkem kui enamikus traditsioonilistes maakonnakeskustes. Tagasihoidlikum kasvuprotsent viitab sellele, et Maardu hinnad olid ka varem suhteliselt kõrged tänu pealinna lähedusele.

Saue on samuti Tallinna satelliitlinnana teinud tugeva kasvu, olles atraktiivne valik peredele, kes soovivad pealinna lähedust, kuid avaramat elukeskkonda.

Narva, mida pikalt seostati majandusliku mahajäämuse ja keerulise demograafilise olukorraga, on elamukinnisvara turul teinud märkimisväärse tagasituleku.

Kohtla-Järve on samuti näidanud tugevat kasvu, ehkki absoluutne hinnatase jääb madalaks. Jõhvi on Ida-Virumaa halduskeskusena hinnaklassilt kõrgem, kuid kasvutempo tagasihoidlikum.

Samas tuleb Ida-Virumaa puhul arvestada likviidsusriskiga – müügiajad võivad olla pikemad ja ostjate ring kitsam kui mujal Eestis.

Siiski on Tallinna eramaja absoluutväärtuses endiselt mitmekordselt kallim kui Põltsamaa oma

Lisaks on Eesti kinnisvaraturu tugevus regionaalne mitmekesisus. Erinevalt paljudest Euroopa riikidest, kus kogu kasv koondub pealinna, on Eestis siiski näha laiemat kandepinda. See on hea märk – see tähendab, et ka väljaspool suurlinnu on piisavalt nõudlust ja elujõudu.

Kaugtöö ja demograafilised muutused kujundavad turgu ka edaspidi. Eesti rahvastik vananeb ja linnade vaheline ränne muutub. Need trendid mõjutavad otseselt seda, millistes linnades nõudlus kasvab ja millistes kahaneb.

„Eesti eramuturu suurimad võitjad ei ole alati need linnad, mis esimesena pähe tulevad. Vahel peitub kõige suurem kasv ja kõige parem väärtuspakkumine seal, kus kümme aastat tagasi ei osatud seda oodata. Investoril või koduostjal tasub vaadata suurtest tõmbekeskustest kaugemale. See on võib-olla kogu selle ülevaate kõige olulisem sõnum,“ ütles Noppel-Kokerov.

Eramute ruutmeetri keskmise hinna muutus on Eesti linnades viimasel kümne aasta jooksul olnud eurodes järgmine: