Üha enam on tekkinud inimestel soov ja vajadus kolida looduskeskkonda maale. Ilmselt ka sellest tulenevalt on viimastel aastatel meedias leidnud tihedamat kajastamist juhtumid, kus seal ostetud vanem maja või korter on pärast sissekolimist osutunud ostja jaoks sobimatuks ja sellest on saanud alguse vägikaikavedu ostja ja müüja vahel. Ostjad avaldavad pahameelt, et ostetud kinnisasi ei vasta nende ootustele ja nad soovivad esitada müüja vastu kahjunõude või hoopiski taganeda tehingust.
Vandeadvokaat Kaupo Kask toob välja mõned tähelepanekud, mida nii ostja kui ka müüja võiksid selliste tehingute puhul arvesse võtta.
Riigikohus tegi 2023. aastal olulise lahendi (tsiviilasi nr 2-19-19586), milles lahendati küsimust, kas müügiesemeks olnud kinnisasi, millel asub ca 100 aastat vana talumaja, vastas lepingutingimustele või mitte ning kas ostja kahjunõue oleks tulnud rahuldamata jätta põhjusel, et ostja teadis või pidi müügilepingu tingimusel teadma müügieseme puudustest.
Eelpool viidatud lahendis väljatoodud Riigikohtu seisukohad on asjakohased kõigi kinnisasjade müügitehingute puhul, muuhulgas on need olulised kahju hüvitise nõude esitamisel ja tehingust taganemise soovi korral. Nimelt tõi Riigikohus enda otsuses välja, et võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lõige (lg) 2 punkt (p) 2 kohaselt ei vasta asi muuhulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. “Seda liiki asjade” kindlaksmääratlemisel tuleb arvesse võtta ka asja vanust ning senist kasutust ja sellest lähtuvalt hinnata, kas asi sobib otstarbeks, milleks seda tavaliselt kasutatakse.
Vanade majade puhul ei saa lepingutingimustele vastavuse hindamiseks võtta aluseks kaasaaegseid ehitusstandardeid
Olukorras, kus müügiesemeks on ca 100 aastat vana hoone, tuleb selle lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda sarnase vanuse ja kasutusotstarbega hoonete tavapärasest seisundist. Niisuguses olukorras on keeruline määrata ühtset kvaliteedikriteeriumi. Kohtutel tuleb iga kord välja selgitada, millised on mõistlikud ootused vaidlusalusele esemele. Selliste vanade majade puhul ei saa lepingutingimustele vastavuse hindamiseks võtta aluseks kaasaaegseid ehitusstandardeid. Samuti võib sellises vanuses talumajasid kasutada tavaliselt väga erineval otstarbel. Kuigi vana talumaja võib olla kasutusel elamuna, võib see vastavalt asjaoludele olla kasutatav ka vaid hooajaliselt või asjade hoiustamiseks.
Müügilepingust tulenevate kohustuste kohta kehtib ka VÕS § 77 lg 1, mille järgi peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.
Riigikohtu kolleegium pidas vajalikuks selgitada, et isegi olukorras, kus müügilepingu esemeks on kümneid aastaid vana elamuna kasutatav maja, ei ole õige VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda kaasaegsete elamute ja muude hoonete lepingutingimustele vastavust käsitlevast Riigikohtu praktikast. Selliselt vanalt majalt ei saa eeldada nt projektdokumentatsiooni või kaasaaegsete le ehitusnõuetele vastamist. Lepingutingimustele vastavaks võib osutuda ca 100 aastat vana elamu, millel on tuvastatud hoone vanusele tavapärast konstruktsioonide kulumist või vananemist ja mis ei ole olnud aastaid aktiivses kasutuses. Seega tuleb müügilepingu eseme lepingutingimustele vastavuse hindamiseks asja omadusi puudutava kokkuleppe puudumisel hinnata seda, mida võis ostja eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades müügilepingu eseme seisukorra kohta mõistlikult oodata.
Kui müügilepingu eseme seisukord on halvem sellest, mida võis ostja eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades müügilepingu eseme seisukorra kohta mõistlikult oodata, on tegemist müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses (vt RK tsiviilasjas nr 2-19-19586 p 14).
Hea usu põhimõttest tulenevalt on lepingu pooltel kohustus teatada asjaoludest, mis võivad teise poole lepingu sõlmimise otsust oluliselt mõjutada
Tähelepanu peaks pöörama sellele, et tulenevalt VÕS § 14 lõikudest 1 ja 2 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 92 lõikudest 2 ja 3 (koosmõjus TsÜS §-ga 95) on lepingupoolel lisaks üldisele kohustusele mitte eksitada teist poolt enne lepingu sõlmimist vale infoga ka hea usu põhimõttest tulenev kohustus teatada asjaoludest, mis võivad teise poole lepingu sõlmimise otsust oluliselt mõjutada.
Kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub alles pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist. Sellisel juhul saab lepingu pool tugineda lepingueelsete läbirääkimiste käigus kokkulepitu rikkumisele kui lepingueelsete läbirääkimiste järel sõlmitud lepingu rikkumisele. Ka VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustuse rikkumine võimaldab lepingupoolel lepingust taganeda.
Mida peaksid ostja ja müüja endale eeltoodud seisukohtadest teadmiseks võtma
Müüjana on mõistlik ja oluline, et ta oleks ostjat teavitanud kõigist talle teadaolevatest korteri või maja puudustest. Vandeadvokaat Kaupo Kase hinnangul võiks müüja saata ostjale näiteks e-kirja teel dokumendi, kus on loetletud kõik müüjale teadaolevad maja puudused, mida ostja esmapilgul ise ei pruugi märgata, kuid on olulised. Nimetatud loetelu tuleks lisada ka notariaalsele ostu-müügilepingule.
Müüja võib küll eeltooduga vähendada kinnisasjast huvitunud inimeste arvu ja sellest tulenevalt võib ka kinnisasja müügihind olla madalam, kuid samas on risk ostjapoolsete nõuete esitamiseks viidud miinimumini. Samuti võib sellega olla välistatud ostja võimalik lepingust taganemise õigus ja muude nõuete esitamine.
Ostjana on oluline teavitada müüjat eesmärgist, milleks ostja plaanib ostetavat kinnisasja kasutada – näiteks kas ostja plaanib ostetavas majas elada aastaringselt või ainult suvel. Müügieseme ostmise eesmärk peaks olema välja toodud ka notariaalses ostu-müügilepingus, et vältida hilisemaid sellekohaseid vaidlusi.
Kindlasti peaks ostja avastatud puudustest müüjat teavitama esimesel võimalusel pärast puuduste avastamist. Keerukamatel juhtudel tasub ostjal tellida kohe ekspertiis professionaalilt, kes hindaks, kas tegemist on puudusega, mis selliste sarnaste kinniasjade puhul tavapäraselt ei esine. Kui ekspert on seisukohal, et tegemist ongi näiteks vanale majale või korterile omase puudusega, siis ei pruugi olla ka alust müüja vastu nõuet esitada.
Eeltoodud tähelepanekuid arvestades saavad nii ostja kui ka müüja enda riske maandada. Samas on oluline juhtida tähelepanu, et iga vaidlust tuleb vaadata eraldiseisvalt ja võluvitsa kõigi vaidluste vältimiseks ei ole. Seda arvestades on sageli odavam enne tehingusse asumist või vaidlema asumist pidada nõu advokaadiga, et enda õigused oleksid maksimaalselt kaitstud.
Autor: vandeadvokaat Kaupo Kask (Advokaadibüroo Kaupo Kask)
