Vandeadvokaadi ja Advokaadibüroo Kaupo Kask juhi Kaupo Kase sõnul on ehitusvaldkond üks keerukamaid majandusharusid, kus töö tulemuse hindamine, tähtaegadest kinnipidamine ning tasu saamine on sageli seotud oluliste õiguslike nüanssidega. “Olen praktikas korduvalt näinud, kuidas ehitusettevõtted satuvad vaidlustesse, mida oleks olnud võimalik vältida – kui vaid õigel ajal oleks pööratud tähelepanu töövõtulepingu sätetele, dokumenteerimisele ja õigele suhtlusele tellijaga.”
Kask toob välja mõned olulisemad aspektid, mida iga ehitusettevõtja võiks silmas pidada. Need tähelepanekud tuginevad minu kogemusele ja Riigikohtu praktikale ning aitavad ehitajal oma õigusi paremini kaitsta.
1. Leping peab olema selge ja detailselt kooskõlastatud
Vaidluste vältimiseks ja ehitaja õiguste paremaks kaitseks ei tohiks töövõtulepingu sisu jääda ebamääraseks. Täpselt tuleks fikseerida:
- töö sisu ja ulatus;
- tasu suurus ja selle maksmise tingimused;
- töö üleandmise-vastuvõtmise kord;
- vastutuse ja garantiide tingimused.
Kindlasti tuleks kokku leppida, kas töö võetakse vastu tervikuna või etappide kaupa – see mõjutab hilisemat tasunõude sissenõutavuse hindamist.
Riigikohus on leidnud, et kui lepingus on kokku lepitud kindlas korras (nt akti kohta pretensioonide esitamine kolme tööpäeva jooksul), siis võib vaikimist või tegevusetust tõlgendada kui töö vastuvõtmist ja lepingutingimustele vastavuse kinnitamist. Nii näiteks juhtus kohtuasjas nr 2-10-12908, kus tellija ei esitanud kokkulepitud tähtajaks pretensiooni töö üleandmise aktile ning seetõttu loeti, et ta on töö heaks kiitnud ning tal puudus alus töö eest tasumisest keelduda.
👉 Näpunäide: lisage lepingusse konkreetne tähtaeg ja vorm tööde vastuvõtuks ning puudustest teavitamiseks.
2. Töö üleandmine peab olema dokumenteeritud
Töö tegemine ei tähenda veel, et töövõtjal on automaatselt õigus tasule. Tasunõue muutub üldjuhul sissenõutavaks alles siis, kui:
- töö on valmis ja vastab lepingule;
- töö on tellijale üle antud;
- tellija on töö vastu võtnud või põhjendamatult keeldunud selle vastuvõtmisest.
Riigikohtu praktika viitab, et tööde üleandmise kohta peab töövõtja esitama tõendid. Näiteks e-kiri tööde valmimisest, allkirjastatud akt või muu kirjalik dokument. Kui töö tehakse etappide kaupa, tuleb iga etapp eraldi üle anda ja dokumenteerida.
3. Tööde vastuvõtmine – oluline õigustloov hetk
Tööde vastuvõtmisega kaasnevad mitmed õiguslikud tagajärjed:
- Eeldatakse, et töö vastas lepingule. Kui töö on vastu võetud, peab puudustele viitamise korral tellija ise tõendama, et töö ei olnud lepingukohane (vt tsiviilasja nr 2-16-5851/38).
- Kui töö ei ole vastu võetud, peab töövõtja tõendama, et töö oli tehtud vastavalt lepingule ja tellijale üle antud.
- Vastuvõtmine ei välista automaatselt puuduste osas õiguskaitsevahendite kasutamist, kuid tõendamiskoormus läheb tellijale.
Riigikohus on tsiviilasjas nr 2-15-2810/51 rõhutanud, et töö loetakse vastuvõetuks ka siis, kui tellija ei täida oma kohustust võtta töö mõistliku aja jooksul vastu (VÕS § 638 teine lause).
4. Hea usu põhimõte keelab ebaoluliste puuduste ettekäändel keelduda töö vastuvõtmisest
Oluline on muu hulgas Riigikohtu seisukoht tsiviilasjas nr 2-15-2810, mille kohaselt ei tohi tellija keelduda töö vastuvõtmisest ebaoluliste puuduste tõttu. Samuti ei ole põhjendatud töö täielik tagasilükkamine juhul, kui töö on jagatav ja osa sellest on kvaliteetne ning tellija õigusi ei rikuta.
👉 Näpunäide: dokumenteerige tööde seisukord üleandmise hetkel võimalikult detailselt, lisades vajadusel fotod või kolmanda isiku hinnangu. Vaidluse korral võivad oluliseks osutuda kaetud tööde aktid koos fotodega.
5. Vaikimine võib tähendada nõustumist – kui see on kokku lepitud
Kohtuasjas nr 2-10-12908 leidis Riigikohus, et kui pooled on kokku leppinud tähtajas, mille jooksul tuleb aktile vastata ja puudustest teavitada, siis tähtaja möödumine ilma vastuseta tähendab nõustumist.
TsÜS § 68 lg 4 ja VÕS § 20 lg 2 võimaldavad käsitleda vaikimist tahteavaldusena juhul, kui see tuleneb seadusest, kokkuleppest või praktikast.
6. Töövõtjal lasub kõrgem hoolsuskohustus
Ehitustöid teostades ei piisa üksnes lepingust kinni pidamisest. Töövõtja peab arvestama:
- kehtivaid seadusi, norme ja standardeid,
- tellija eesmärke ja kasutusotstarvet (ka juhul, kui tellija pole neid sõnaselgelt öelnud, kuid töövõtjal oli põhjust sellest teada saada),
- vajadust kontrollida eelnevaid töid, projekte või juhiseid, kui need mõjutavad tehtava töö kvaliteeti.
7. Miks kasutada advokaadi abi?
Ehitusvaldkond on täis õiguslikke riske – alates vigasest lepingust kuni tööde mittekohase üleandmiseni. Käesolevas artiklis toodu puhul on tegemist üksikute tähelepanekutega paljude hulgast. Oluline on juhtida tähelepanu, et igat vaidlust tuleb vaadata eraldiseisvalt ja võluvitsa kõigi vaidluste välistamiseks ei ole. Seda arvestades on sageli odavam enne tehingusse astumist või vaidlema asumist pidada nõu advokaadiga, et Teie õigused oleksid maksimaalselt kaitstud.
Väga sageli saab vaidluse ära hoida, kui:
- leping koostati või kontrolliti spetsialisti poolt;
- dokumentatsioon on korrektselt vormistatud;
- õigeaegselt nõuti lepingupartnerilt vajalikke samme.
Vandeadvokaat Kaupo Kask tegeleb ehitusvaldkonna teemadega tänaseks üle 7 aasta.
